O vsem tem smo se pogovarjali z Rajkom Šimonko iz PRIPS nepremičnine d. o. o.. Naši bralci pa ga morda poznate tudi po tem, da sta z ženo člana DiŽ, pred leti sta bila tudi pričevalski par na seminarjih za zakonce.

Kako je tole burno leto 2022 primerno za gradnjo hiše?

Podjetja se trenutno ne lotevajo projektov. Popolnoma nemogoče je narediti kakršnokoli finančno konstrukcijo, saj je negotovost velika. Cene so podivjale, mojstrov, ki bi bili na voljo, pa ni. Tudi za posameznika, ki bi se želel lotiti gradnje hiše, situacija ni ugodna. Ko enkrat dobimo gradbeno dovoljenje, moramo v določenem času začeti z gradnjo. Tu pa nastane težava. Investitorji se soočajo s pomanjkanjem večjih izvajalcev, ki imajo polne roke dela; manjših pa ne vzamejo, saj so bistveno dražji, kot so bili leta poprej.

Lahko predvidevamo, kdaj se bodo cene znižale ali trenutno ni mogoče predvidevati?

To je zelo nehvaležno napovedovati, a izkušnje kažejo, da se situacija vedno umiri. Naj poudarim, da se s finančnega vidika ne splača graditi družinskih hiš v določenih delih Slovenije. V Pomurju npr. stane gradnja hiše enako kot v Ljubljani ali drugem razvitem delu Slovenije. A ta hiša je vredna bistveno manj, zato greste z njeno postavitvijo v zavestno finančno izgubo. Če se zgodi kaj nepredvidljivega in je treba hišo prodati, ne boste pokrili vseh stroškov gradnje.

Nepremičninski agent Rajko Šimonka. FOTO: osebni arhiv

Je po vašem strokovnem mnenju res nemogoče – razen če si tajkun, zelo uspešen podjetnik ali dedič – kupiti hišo v Ljubljani?

Za povprečno družino, ki zasluži od tri do štiri tisoč evrov mesečno, je to skorajda nedosegljivo. Res pa je, da sem osebno v Ljubljani (na Ježici in v Dravljah) prodajal tudi dosegljive hiše, velike 200 m2 z malo vrta, katerih cena je znašala okrog 250 do 300 tisoč evrov. Vsi ne silijo v elitne četrti. Tam je dostikrat »beton na betonu« in soseda gledaš v dnevno sobo. Jaz tam ne bi stanoval.

K sreči pa je trenutni trend mladih družin, da se selijo ven iz Ljubljane. Prihajajo tudi nazaj, npr. na Koroško in Štajersko. Pri nas v Prlekiji npr. dobijo za vrednost enosobnega stanovanja v mestu takoj vseljivo hišo, ki ima avtocestne povezave. Praviloma so zemljišča izven Ljubljane tudi bolje opremljena – imajo kanalizacijo, optiko, vse potrebne priključke. Manjše občine so se namreč lahko prijavile na evropske projekte.

Je še kaj takega, česar ne smemo spregledati?

Ljudje so pripravljeni kupiti hišo, ki nima urejenih zadev, npr. dokumentacije, infrastrukture, vodovoda. Pustijo se »naplahtati«. S tega vidika je dobro kupovati nepremičnine prek agencij in agentje bodo ugotovili, katere stvari ne delujejo.

Zakaj se pari večkrat sprejo ravno ob tako lepem dogodku, kot je gradnja lastne hiše?

Najprej se sprejo, ko jim – običajno v tretji gradbeni fazi – zmanjka denarja. Hišo so spravili pod streho, a se vanjo še ne morejo vseliti, saj so porabili ves denar in ne zmorejo odplačevati kredita.

Vedno govorim, naj se pari pred nakupom zemljišča vprašajo, ali je finančni plan v redu, boste v današnjih časih res prišli do konca projekta ali se boste vmes sprli. Včasih projekt zahteva, da družina deset let ne bo mogla na dopust ali pa bo morala živeti zelo skromno življenje.

Cene so podivjale, mojstrov, ki bi bili na voljo, pa ni. Tudi za posameznika, ki bi se želel lotiti gradnje hiše, situacija ni ugodna. FOTO: Unsplash

Kakšne nevarnosti še prežijo na par, ki se vrže v nakup hiše?

Lahko pride do nestrokovne gradnje (delo »na fuš«). Pravi mojster bo prišel, povedal točno ceno, vrsto materiala in bo za narejeno prevzel odgovornost. »Fušar« bo sicer postavil nižjo ceno, na koncu bo delo opravljeno nekvalitetno, mojster bo moral popravljati in vse skupaj bo dvakrat dražje.

Nekateri lahkomiselno menijo, da si lahko izolacijo naredijo sami, češ »to lahko naredi vsak«. Dogaja pa se, da mora slabo narejeno popravljati strokovnjak, in to seveda poviša stroške.

Bodite pozorni na urejeno dokumentacijo. Če določenega papirja ni, ga ni. Postavite ultimat: »Damo vam toliko in toliko časa, da uredite dokumente. Če jih do tega in tega roka ne boste uredili, bomo odstopili od sodelovanja.« Kasnejše urejanje dokumentov je dražje, če je sploh izvedljivo.

Kakšne so iluzije parov, ki razmišljajo o gradnji hiše?

Praviloma postavijo projekt preveč velikopotezno. Ko se soočijo s finančno realnostjo, so pripravljeni spregledati pomembne stvari. Imeli smo primere cenovno ugodnih nepremičnin, ki so stale v bližini romskega naselja. Hiša je bila podcenjena z razlogom. Mladi, ki so želeli na svoje, so to spregledali in se čez pet let selili na drugo lokacijo. Drug primer so tudi hiše v oddaljenih delih Slovenije, npr. na Goričkem. To je že od Murske Sobote daleč. Pari so pripravljeni to spregledati, seveda so kasneje razočarani in te hiše prihajajo spet na tržišče. Kupili so jih poceni, a jih za to ceno več ne morejo prodati.

Drage so tudi hiše, ki nimajo urejenega dovoza. Če se od glavne ceste do parcele vijejo štiri njive in trije travniki, zna biti infrastruktura zelo draga – dovoz, komunala, elektrika. Včasih sem skeptičen, ko ima kdo urejeno gradbeno dovoljenje, a mu ga jaz nikakor ne bi dal. A hiše vseeno stojijo.

Pa opažate, da je goljufanja, vezanega na gradnjo hiše, v Sloveniji veliko?

Ogromno. Človek hoče naslednji generaciji prihraniti težave, a ta dela enake napake. Pri prodaji je bistveno težje goljufati. Danes lahko vsakdo preveri zemljiško-knjižno stanje in o zadevah povpraša notarja ali odvetnika. Če neka nepremičnina nima gradbenega dovoljenja, je to prvi alarm, da nekaj ni v redu.